北京商业地产热度不一，仓储物流火热，物业投资逐步修复 天天讯息

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随着春天的到来及疫情政策得到调整，各行各业均开启复苏行情。具体到北京的商业地产上，《华夏时报》记者发现，各个市场之间的表现有明显差异。其中，写字楼市场问询量有所恢复，但全市季度净吸纳量仍为负值，望京等成熟商区的空置率有所增加。

不过，仓储物流和物业投资两大板块复苏明显，热度上升较快。其中，顺义空港、大兴京南等仓储物流市场净吸纳量和租金均出现增长。至于物业投资市场，资本持续收购不动产，REITs的火热使得一季度北京物业投资出现多笔交易。

新租交易以搬迁为主

疫情3年对于写字楼市场带来的创伤尚未完全得到修复。世邦魏理仕方面表示，在疫情政策优化之后，北京写字楼市场租户问询量以及带看量均呈现显著回升的态势，但企业在不确定的经营环境和租赁市场环境下，推迟租赁决策，整体需求和市场信心仍在缓慢恢复。

受到上述因素的影响，2023年一季度，北京写字楼全市新租面积环比下降21%。值得关注的是，世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示，在新租交易中，近7成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或者邻近区域的迁移为主。此外，租户扩租仍然较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均扩租面积环比从1700平米下降至1400平米。

《华夏时报》记者注意到，在新租需求中，金融占比最高，达到了29%。目前，金融企业仍是将CBD、金融街、东二环作为主要的选址地。TMT行业的需求则紧随其后，其中，软件开发和平台互联网等细分领域的租户在市场下行周期中抓住此轮机会进行品质升级。

除了上述两大行业之外，世邦魏理仕表示，医药及生命科学行业写字楼升级的需求也在增加。而能源化工、基础设施建设及水电类国有企业扩租和搬迁活动也较为活跃，新租占比明显提升。

“本季度。北京市政府发布了《重点任务清单》，强化了金融业稳健发展目标。同时，新一代信息技术、人工智能、医药健康、节能环保等领域构建的新增长引擎也将进一步支撑和提振写字楼市场的需求。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、办公楼部负责人袁慧分析未来北京写字楼市场发展态势时表示。

仓储物流市场逐渐升温

与写字楼市场不同，在消费回暖及产能增加的同步影响下，北京仓储物流市场租赁活力则是稳步增强。

世邦魏理仕发布的报告显示，2023年一季度，密云第一个高标仓储项目交付，为整个仓储物流市场带来了6.9万平米的新增面积。此外，仓储物流出现了多笔与产业相关的面积成交，涉及到汽配、医药以及其他制造业等，季度内净吸纳量达到8.7万平米，使得空置率环比回落了0.8个百分点，下降至15.6%。

“2023年一季度，仓储物流市场租金涨幅环比保持平稳，平均租金环比上涨0.5%达到56.9元/平米/月。目前，顺义空港、大兴京南及通州等传统核心子市场涨幅依旧保持领先，顺义空港、亦庄经开区及马驹桥是主要的活跃区域。”世邦魏理仕方面如此表示。

数据显示，未来6个月，北京顺义及大兴京南等子市场将合计迎来18.8万平米的新增供应。此外，2023年一季度，北京物流用地的总出让量已经远远超过2022年全年，且全部落地在平谷马坊区域。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部负责人李虹认为，后续仓储物流充沛的新增供应量将会有效缓解北京市长期供应不足的市场状态。

REITs扩容利好物业投资

《华夏时报》记者注意到，受益于REITs的不断扩容，2023年一季度，北京大宗交易市场出现了多笔成交，且集中在物业投资领域。数据显示，2023年一季度，北京物业投资市场一共有7笔交易，金额达到51.9亿元。尽管交易额环比下降67.1%，但仍然较2022年同期上涨168.1%。

不过，目前仅有2笔交易进账，且地产基金贡献了57%的交易额。其中，钟情于北京商业地产的凯德投资旗下的单一人民币基金CCOP以28.1亿元的价格将东四环CBD商圈的综合体项目苏宁生活广场纳入囊中，该笔项目也是季度内单笔金额最高的成交。

此外，险资也在持续加码不动产。2023年一季度，平安人寿收购弘毅投资位于北京和上海的产业园资产包，其包含北京海淀的一栋写字楼和一个园区办公项目。而REITs的不断扩容也使得以长租公寓为代表的新基建资产交易数量明显增加，丰台区域则是连续两个季度录得以长租公寓为目的项目交易。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩认为，北京各类大宗资产的稀缺性和对投资者的吸引力支撑资本化率保持平稳。本季度国家发布REITs底层资产扩容、扩募、下调申请门槛等多项政策，有助于吸引更多优质资产选择REITs作为退出通道，推升相关类别不动产的投资热度并加速交易落地。

值得关注的是，据证券日报消息，4月13日，全国发放了6家不动产私募基金管理人牌照，相关不动产私募基金产品的投放重点将会是住宅地产、商业地产、基础设施等，不动产私募基金业务则也开始逐步进入实质性发展阶段。

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